资 产 评 估 报 告

坤元评报〔2011〕42 号

二〇一一年三月八日

目次

注册资产评估师声明 ........................................................................................1

资产评估报告摘要 ........................................................................................2

资产评估报告正文 ........................................................................................5

一、 委托方、被评估单位及其他评估报告施用者 ............................. 5

二、 评估目的 ........................................................... 7

三、 评估对象和评估范围 ................................................. 7

四、 价值类型及其定义 .................................................. 10

五、 评估基准日 ........................................................ 10

六、 评估假设 .......................................................... 10

七、 评估依据 .......................................................... 11

八、 评估要领 .......................................................... 13

九、 评估程序实施过程和情况 ............................................ 14

十、 评估结论 .......................................................... 29

十一、 特别事项说明 .................................................... 30

十二、 评估报告施用限制说明 ............................................ 32

资产评估报告附件

一、委托方和被评估单位的承诺函 ......................................... 34

二、签字注册评估师徒相传诺函 ............................................... 36

三、评估项目组成员名单 ................................................. 37

四、评估机构法人营业执照 ............................................... 38

五、评估机构及签字注册评估师资力量格证书 ................................... 39

六、委托方和被评估单位法人营业执照 ..................................... 43

七、被评估单位基准日资产欠债表 ......................................... 45

八、评估对象涉及的首要权属证实资料 ..................................... 46

九、评估业务约定书 .................................................... 107

评估结果汇总表及明细表 ............................................................................. 111

注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中,遵照有关法律法例和资产评估准则,恪守

独立、客观和公道的原则,按照我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内

容是客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产、欠债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确

认;所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当施用评估报告是委托方和相干当

事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预先期待的利益关系;与相干当事

方没有现存或者预先期待的利益关系,对相干当事方不存在偏见。

四、我们按照有关准则的要求对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了

必要的现场调查;我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关

注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。但评估报告不能作为

对评估对象及相干资产的法律权属的明确承认和包管。

五、我们出具的评估报告中的阐发、判断和结论受评估报告中假设和限制条件

的限制,评估报告施用者应当充分思量评估报告中载明的假设、限制条件、特别事

项说明及其对评估结论的影响。

资 产 评 估 报 告

坤元评报〔2011〕42 号

摘要

以下内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估

结论,应当认真阅读评估报告正文。

一、委托方和被评估单位及其他评估报告施用者

本次资产评估的委托方为浙江利欧股份有限公司(以下简称“利欧股份公司”),

本次资产评估的被评估单位为长沙天鹅工业泵股份有限公司(以下简称“长沙天鹅

公司”)。

按照《资产评估业务约定书》,本评估报告施用者为委托方及本次拟实施经济行

为所涉各相干当事方。

二、评估目的

据。

三、评估对象和评估范围

(包括持久股权投资、固定资产、无形资产、递延所得税资产)及流动欠债、非流

578 号无保留理论审计报告反映,截至 2010 年 10 月 31 日,长沙天鹅公司资产的账

面价值合计为 274,146,227.83 元,欠债合计为 126,963,397.34 元,股东权益为

147,182,830.49 元。

四、价值类型及其定义

本次评估的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,

评估对象在评估基准日进行正常公平生意业务的价值估计数额。

五、评估基准日

评估基准日为 2010 年 10 月 31 日。

六、评估要领

按照评估对象、价值类型、资料收集情况等相干条件,别离采用资产基础法和

收益法进行评估。

七、评估结论

1、资产基础法评估结果

部权益的评估结果为:

资产账面价值 274,146,227.83 元,评估价值 339,693,085.38 元,评估增值

65,546,857.55 元,增值率为 23.91%;

欠债账面价值 126,963,397.34 元,评估价值 126,963,397.34 元;

股东全部权益账面价值 147,182,830.49 元,评估价值 212,729,688.04 元,评

估增值 65,546,857.55 元,增值率为 44.53%。

2、收益法评估结果

估结果为 292,870,000.00 元。

3、两种要领评估结果的比较阐发和评估价值的确定

212,729,688.04 元 , 收 益 法 的 评 估 结 果 为 292,870,000.00 元 , 两 者 相 差

80,140,311.96 元,差异率为 27.36%。

我们以为,因为资产基础法固有的特性,采用该要领是通过对被评估单位的资

3坤元资产评估有限公司

产及欠债进行评估来确定企业的股东全部权益价值,未能对商誉等无形资产单独进

行评估,其评估结果未能涵盖企业的全部资产的价值,由此导致资产基础法与收益

法两种要领下的评估结果孕育发生差异。以收益法得出的评估值更能科学合理地反映企

业股东全部权益的价值。

因此,本次评估最终采用收益法评估结果 292,870,000.00 元作为长沙天鹅公

司股东全部权益的评估值。

八、评估结论的施用有用期

本评估结论的施用有用期为一年,即自评估基准日 2010 年 10 月 31 日起至 2011

年 10 月 30 日止。

评估报告的特别事项说明和施用限制说明请阅读资产评估报告正文。

坤元资产评估有限公司

法 定 代 表 人:余华开

注册资产评估师:

潘文夫

闵诗阳

报告日期:二〇一一年三月八日

4坤元资产评估有限公司

资产评估报告

坤元评报〔2011〕42 号

则、资产评估原则,别离采用资产基础法和收益法,按照必要的评估程序,对贵公

10 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下:

一、委托方、被评估单位及其他评估报告施用者

(一)委托方概况

8、经营范围:许可经营项目:无;一般经营项目:园林机械、抽水机、电机、汽

油机、机械设备、环保设备、模具、五金工具及相干配件的生产、销售,进出口经

营业务(上述经营范围不含国度法律法例规定克制、限制和许可经营的项目)。

(二)被评估单位概况

一) 企业名称、类型与组织形式

8、经营业务范围:生产、销售抽水机和配件;销售机电产品;经营商品和技能的

进出口业务(国度法律法例克制和限制的除外);提供相干技能开发、技能服务、技

术资讯服务。

号文核准,由欧亚云等 22 位自然人共同发起,以 2005 年 3 月 31 日为基准日,在原

430000000013355 的《企业法人营业执照》,注册资本变更为 25,259,993 元。

数 37,875,993 股(每股面值 1 元)。此中长沙腾翔投资办理合伙企业(有限合伙)出资

6,178,809 元,占注册资本的 16.31%;欧亚云等 9 位自然人出资 31,697,184 元,占

股东名称出资额(元)出资比例

欧亚云等 9 位自然人31,697,18483.69%

合计37,875,993100%

二)公司前3年及截至评估基准日的资产、欠债状况及经营业绩见下表:

单位:人民币万元

6坤元资产评估有限公司

项目名称2007 年2008 年2009 年基准日

流动资产12,920.9516,612.0218,223.2620,625.16

非流动资产3,738.205,637.676,969.026,886.32

资产总计16,659.1522,249.6925,192.2827,511.48

流动欠债11,078.4110,938.1011,839.8712,609.45

非流动欠债61.3178.3291.07102.40

欠债总计11,139.7211,016.4211,930.9412,711.85

股东权益5,519.4311,233.2713,261.3414,799.63

营业收益13,258.1815,699.0718,393.8915,482.13

营业成本8,918.4610,511.7612,362.8110,454.71

利润总额1,759.761,896.592,294.202,077.87

净利润1,641.071,627.342,232.601,797.29

上述数据为合并生产进度报表数据,上述年度的财务生产进度报表均已注册管帐师审计,且均

出具了无保留理论的审计报告。

(三)委托方与被评估单位的关系

委托方为本次生意业务的收购方,被评估单位为本次股权生意业务的生意业务对象。

(四)其他评估报告施用者

按照《资产评估业务约定书》,本评估报告施用者为委托方及本次拟实施经济行

为所涉各相干当事方。

二、评估目的

利欧股份公司拟收购长沙天鹅公司的股权,为此需要聘请评估机构对该经济行

据。

三、评估对象和评估范围

评估对象为涉及上述经济行为的长沙天鹅公司的股东全部权益。

(包括持久股权投资、修建物类固定资产、设备类固定资产、无形资产——土地使

用权、其他无形资产、递延所得税资产)及流动欠债、非流动欠债。按照长沙天鹅

公司提供的天健管帐师事务所有限公司出具的天健审〔2011〕号 578 号无保留理论

审计报告反映,截至评估基准日,长沙天鹅公司资产的账面价值合计为

274,146,227.83 元,欠债合计为 126,963,397.34 元,股东权益为 147,182,830.49

元。

7坤元资产评估有限公司

委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

委托评估的资产中,存在以下重要事项:

1、对企业价值影响较大的单项资产或者资产组合的介绍

物 5 幢,修建面积合计 22,637.25 平方米,为办公楼、联合生产车间和新联合生产

车间等,建于 2005 年至 2008 年,首要结构为钢混、混合和钢结构;构筑物及其他

辅助设施 19 项,为新厂区门路、试验水池 1、试验水池 2 和新车间围墙等,建于 2005

年至 2009 年。

于 2005 年,已取得长房权证天心字第 00463589 号《房屋所有权证》,修建面积为

4,979.14 平方米,首要结构为钢结构,其对应的土地已取得由长沙市国土资源局填

发的长国用(2007)第 056037 号《国有土地施用证》,施用权面积为 16,560.76 平方

米,用途为工业,土地等级六级,施用权类型出让,终止日期至 2054 年 12 月 6 日。

位于长沙市天心区大托镇新路村天心区环保工业园的新联合生产车间,建于

2008 年,已取得长房权证天心字第 709178032 号《房屋所有权证》,修建面积为

11,110.50 平方米,首要结构为钢结构,其对应的土地已取得由长沙市国土资源局

填发的长国用(2009)第 026981 号《国有土地施用证》,施用权面积为 20,182.07 平

方米,用途为工业,土地等级六级,施用权类型出让,终止日期至 2056 年 11 月 21

日。

2、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产类型、数目、法律权属状况等

(1) 无形资产-土地施用权

无形资产-土地施用权账面价值 9,050,139.83 元,共有两宗土地,土地面积合

计 36,742.83 平方米,位于长沙市天心区环保工业园。

⑵ 无形资产-其他无形资产

列入评估范围的其他无形资产包括:

1) 有账面记录的其他无形资产,包括外购的天剑 ERP 系统软件、系统集成软件、

SolidWorks 软件等;

2) 无账面记录的其他无形资产——专利权和非专利技能。

非专利技能为高效节能环保抽水机的设计和制造技能。截至评估基准日,长沙天

计和制造技能相干)。具体见下表:

序号专利名称专利类型国别授权号

1立式车床用大型内球面机走刀靠模装置实用新型中国ZL200620052386.1

2衬胶石灰石浆液轮回泵实用新型中国ZL200620052387.6

3卧式车床用大型外球面加工走刀靠模装置实用新型中国ZL200620052391.2

4立式轴流泵或立式斜流泵用叶片调节机构实用新型中国ZL200720065398.2

5立式单级双吸离心泵实用新型中国ZL200720065399.7

6垂直吸水无泄漏立式自吸泵实用新型中国ZL200720065400.6

7一种套筒联轴器及其拆卸工具实用新型中国ZL200820052182.7

8立式泵用停秘要封装置实用新型中国ZL200820052183.1

9立式泵瓷陶轴承实用新型中国ZL200820052184.6

10海水轮回泵外加电流负极保护系统实用新型中国ZL200820052185.0

11单级双吸热网轮回泵实用新型中国ZL200820052186.5

12大型轴类零件检验测定装置实用新型中国ZL200820052187.X

13立式车床加工大中型联轴器锥孔装置实用新型中国ZL200820052211.X

14大型双吸泵轴孔镗削加工装置实用新型中国ZL200820052212.4

15立式长轴泵导轴承固定装置实用新型中国ZL200820052433.1

16双吸泵无泄漏稀油润滑轴承实用新型中国ZL200820052434.6

17一种单级双吸离心泵实用新型中国ZL200820052435.0

18一种可抽出式立式斜流泵实用新型中国ZL200820052436.5

19立式泵自润滑推力轴承装置实用新型中国ZL200820052437.X

20一种抽芯式高效节能立式斜流泵实用新型中国ZL200820158582.6

21一种液下排污泵实用新型中国ZL200920064515.2

22一种防锈蚀的叶轮轮毂结构实用新型中国ZL200920064516.7

23泵用无接触型轴承实用新型中国ZL200920064517.1

24立式泵用盘车装置实用新型中国ZL200920064518.6

序号专利名称专利类型国别授权号

一种普通卧式镗床扩大加工范围的立铣头装

25置实用新型中国ZL200920064519.0

26一种机械全调立式斜流泵叶轮部件实用新型中国ZL200920064520.3

27一种高压立式长轴泵用密封装置实用新型中国ZL200920064521.8

28一种大型法兰最简单的面径向切削装置实用新型中国ZL200920064522.2

29一种立式筒袋式凝结抽水机实用新型中国ZL200920313162.5

30一种大型立式泵卵形导流墩实用新型中国ZL200920313161.0

31在普通外圆磨上磨削顶尖的手动装置实用新型中国ZL201020301815.0

32一种高效节能立式管道式双吸泵实用新型中国ZL201020301825.4

33高扬程高效率抽水机叶轮实用新型中国ZL200920312489.0

34一种高效节能立式蜗壳泵实用新型中国ZL201020301814.6

上述专利权及非专利技能均无账面价值记录,本次将其作为账外无形资产列入

评估范围,综合称为高效节能抽水机的设计和制造技能无形资产组合。

四、价值类型及其定义

本次评估的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,

评估对象在评估基准日进行正常公平生意业务的价值估计数额。

五、评估基准日

本项目评估基准日是 2010 年 10 月 31 日;

为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日靠近,确定以 2010 年 10

月 31 日为评估基准日,并在资产评估业务约定书中作了相应约定。

六、评估假设

1、生意业务假设:假设评估对象已处在生意业务过程中。

2、公开市场假设:假设评估对象拟进入的市场为一个充分发达与完美的市场,

即公开市场,评估对象在公开市场上实现的交换价值隐含着市场对该评估对象在当

时条件下有用施用的社会认同。

3、持续经营假设:假设被评估单位按照原来的经营目的、经营方式持续地经营

下去。

四、被评估单位的经营办理人员守法尽责,所提供的资料真实、完整、合法,历

史财务资料所采用的管帐政策在重要方面基本一致。

七、评估依据

(一) 法律法例依据

1、《公公检法》、《合同法》;

2、《土地办理法》、《土地办理法实施条例》、《都会房地产办理法》、《中华人民

共和国城镇国有土地施用权出让和让渡暂行条例》等法律法例;湖南省人民当局及

相干当局部门颁发的有关政策、规定、实施办法等法例文件;

3、企业管帐准则及其他管帐法例和制度、部门规章等。

(二) 评估准则依据

1、财务部以财企[2004]20 号文发布的《资产评估准则--基本准则》和《资产

评估职业道德准则--基本准则》;

2、中国注册管帐师协会以会协[2003]18 号文发布的《注册资产评估师关注评

估对象法律权属指导理论》;

3、中国资产评估协会以中评协[2004]134 号文发布的《企业价值评估指导意

见》;

四、中国资产评估协会以中评协[2007]189 号文发布的《资产评估准则—评估报

告》、《资产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—业务约定书》、《资产评估准则

—工作草稿》、《资产评估准则—不动产》、《资产评估准则—机器设备》;

5、中国资产评估协会以中评协[2008]217 号文发布的《资产评估准则—无形资

产》和《专利资产评估指导理论》;

6、中国资产评估协会以中评协[2008]218 号文发布的《企业国有资产评估报告

指南》;

7、《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001);

8、《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)。

(三) 权属依据

2、与资产及权利的取得及施用有关的经济合同、协议、资金拨付证实(凭证)、

管帐生产进度报表及其他管帐资料;

3、征地文件、国有土地施用权出让合同、国有土地施用证、建设用地规划许可

证、建设工程规划许可证、房屋所有权证、车辆行驶证、发票等权属证实;

四、专利证书等相干权属证实;

5、其他产权证实文件。

(四) 取价依据

1、《关于颁发及有关工程消耗量规范的通知》(湘建

价[2006]330 号);

2、关于印发《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》的通知(计价格[1999]1283

号);

3、《工程勘测设计收费办理规定》(计价格[2002]10 号);

四、湖南省物价局关于印发《湖南省建设工程造价咨询服务收费办理办法》的通

知(湘价服[2009]81 号);

5、关于印发《基本建设财务办理规定》的通知(财建[2002]394 号);

6、国度发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相干服务收费办理规定》

的通知(发改价格[2007]670 号);

法〉的通知》(湘价费[2008]122 号);

(长政发[2003]10 号);

疑难题目的通知》(湘价费〔2008〕143 号)

10、有关工程原始资料、竣工决算资料、询价记录;

十一、长沙市近期房地产市场生意业务价格信息资料、询价记录;

十二、评估基准日长沙市土地施用权市场生意业务信息;

13、《长沙市基准地价更新成果》、《长沙市都会规划区基准地价更新技能报告》;

1四、《土地办理法》、《土地办理法实施条例》、《都会房地产办理法》、《中华人民

共和国城镇国有土地施用权出让和让渡暂行条例》等法律法例;

12坤元资产评估有限公司

15、中国人民银行公布的评估基准日贷款利率;

16、《机电产品报价手册》、《天下资产评估价格信息》、《天下汽车报价及评估》、

《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》及其他市场价格资料、询价记录;

17、大型设备的购货合同、发票、付款凭证;有关设备的近期检验测定、维修、保

养报告;向生产厂家或其包销商的询价记录;

18、《海关关税税则》;国度关于调整进口设备税收政策的有关规定;

19、财务部财税[2008]170 号《国度税务总局关于天下实施增值税转型改革若

干疑难题目的通知》;国务院令第 538 号《中华人民共和国增值税暂行条例》;财务部、

国度税务总局令第 50 号《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》;其他税收相

关法例;

文件;

21、首要原质料市场价格信息、仓储商品市场销价情况调查资料;

22、被评估单位的历史生产经营资料、经营规划和收益预测资料;

23、行业统计资料、市场发展及趋势阐发资料、近似业务公司的相干资料;

2四、相干行业及市场容量、市场远景、定价计谋及未来营销方式等资料;

25、从“Wind 资讯”终端查询的相干数据;

26、企业管帐准则及其他管帐法例和制度、部门规章等;

27、评估专业人员对资产核实、勘测、检验测定、阐发等所搜集的佐证资料;

28、其他资料。

八、评估要领

依据现行资产评估准则及有关规定,企业价值评估的基本要领有:资产基础法、

市场法和收益法。

因为国内极少有近似的生意业务案例,故本次评估不宜用市场法。

长沙天鹅公司业务已逐步趋于稳定,在传续现有的业务内容和范围的情况下,

未来收益能够合理预测,与企业未来收益的危害程度相对应的收益率也能合理估算,

结合本次资产评估的对象、评估目的和评估师所收集的资料,确定别离采用资产基

础法和收益法对委托评估的长沙天鹅公司的股东全部权益价值进行评估。

资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和欠债的基础上确定评估对象价

13坤元资产评估有限公司

值的评估要领。它是以重置各项生产要素为假设前提,按照委托评估的分项资产的

具体情况选用适宜的要领别离评定估算各分项资产的价值并累加求和,再扣减相干

欠债评估值,得出股东全部权益的评估价值。

收益法是指通过将被评估企业预先期待收益资本化或折现以确定评估对象价值的评

估要领。它是按照企业未来预先期待收益,按适当的折现率将其换算成现值,并以此收

益现值作为股东全部权益的评估价值。

九、评估程序实施过程和情况

(一) 评估程序总体实施过程

本项资产评估工作于2010年9月8日起头,2011年3月8日正式出具评估报告。整

个评估工作分五个阶段进行:

一) 接受委托阶段

1、项目调查与危害评估,明确评估业务基本事项,确定评估目的、评估范围和

对象、评估基准日;

2、接受委托方的资产评估项目委托,签署业务约定书;

3、制定资产评估工作规划;

四、组成项目小组,并对项目组成员进行培训。

二) 资产清查核实阶段

1、评估机构按照资产评估工作的需要,向被评估单位提供资产评估申生产进度报表表样,

并协助其进行资产清查工作;

2、了解被评估单位基本情况及委估资产状况,并收集相干资料。

3、审查核对被评估单位提供的资产评估申生产进度报表和有关测算资料;

四、按照资产评估申生产进度报表的内容进行现场核实和勘测,查阅资产购建、运行、维

修等相干资料,并对资产状况进行勘查、记录;

5、查阅委估资产的产权证、合同、发票等产权证实资料,核实资产权属情况;

6、收集行业资料,了解被评估单位的竞争优势和危害;

7、获取被评估单位的历史收益、成本以及费用等资料,了解其现有的生产能力

和发展规划;

8、收集并查验资产评估所需的其他相干资料。

1、按照委估资产的实际状况和特点,制订各类资产的具体评估要领;

2、开展市场调研、询价工作;

3、对委估资产进行评估,测算其评估价值;

四、按照被评估单位提供的未来经营收益预测表,结合被评估单位的实际情况,

查阅有关资料,搜集相干评估要领、假设和参数,选择评估途径和具体计算要领,

得到评估结果。

四) 结果汇总阶段

1、阐发并汇总分项资产的评估结果,汇集评估草稿;

2、撰写评估说明和评估报告;

3、征求有关各方理论;

四、内部复核,验证评估结果;

5、评估结果的阐发调整和评估报告的完美。

五) 出具报告阶段

2011年3月8日,正式出具评估报告。

(二)资产基础法评估中具体资产、欠债评估程序实施情况

资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和欠债的基础上确定评估对象价

值的评估要领。它是以重置各项生产要素为假设前提,按照委托评估的分项资产的

具体情况选用适宜的要领别离评定估算各分项资产的价值并累加求和,再扣减相干

欠债评估值,得出股东全部权益的评估价值。具体过程说明如下。

一) 流动资产

1、货币资金

货币资金包括仓储现金、银行存款和其他货币资金,评估人员通过对仓储现金

进行盘货和查阅银行对账单、调节表及对全部银行存款余额进行函证等,按财务会

计制度核实,未发现不符情况。在货币资金评估中,对于人民币现金和存款,以核

实后账面值作为评估值。

2、生意业务性金融资产

评估人员取得了相干对账单,经核实,相干对账单记载的生意业务性金融资产——

理财产品数目与账面保有数目一致。按财务管帐制度核实,未发现不符情况。评估

时,鉴于该理财产品的预先期待最高年化收益率较低,且为近期购入,经估算截至评估

基准日的投资收益金额较小,故以核实后的账面值为评估值。

3、应收账款、预收账款、其他应收款和相应坏账准备

对有关明细账和总账进行了核对,对款项的形成原因、账龄、欠债人的资信情

况等进行了调查,共进行了函证,对款项或货物收回的有可能性进行阐发,按照每笔

款项有可能收回的数额确定评估值。

应收账款首要是应收货款。以管帐师事务所审计后明确承认的金额为基础,评估人

员采用查验销售合同等相干资料的要领确定债权的存在,同时进行了账龄阐发,据

此向公司了解欠款形成的原因、客户信誉、回款情况、催讨情况等,并按照历史情

况综合阐发了对方企业的信誉度和还款能力,确定债权的存在。评估时,对于有可能

有部分不能回收或有回收危害的款项,评估人员进行了阐发计算,估计其坏账损失

金额与相应计提的坏账准备差异半大,故将相应的坏账准备金额确以为预估坏账损

失,该部分应收账款的评估值即为其账面余额扣减预估坏账损失后的净额。

订金项首要为企业预付的货款等。按照所能收回的相应货物或服务,以能形

成的资产或权益的价值确定评估值。评估人员查阅了双方签署的购货协议、付款凭

证等原始凭证及明细账和总账,账账、账表相符,并对客户信誉进行了解,以确信

款项所对应的货物或权利是不是可以收回。经评估人员核实,各款项经核实期后能形

成相应资产或权利,以核实后的账面值为评估值。

其他应收款,首要为个人借款、单位往来款、押金等。评估人员通过查验凭证、

相干协议等相干资料的要领,确定债权的存在。评估时,别离进行处理:

(1) 对于有充分证据表明可以全额回收的款项,系应收联系关系方往来款,估计发

生坏账的危害较小,以其核实后的账面余额为评估值。

⑵ 对于有可能有部分不能回收或有回收危害的款项,评估人员进行了阐发计算,

估计其坏账损失金额与相应计提的坏账准备差异半大,故将相应的坏账准备金额确

以为预估坏账损失,该部分其他应收款的评估值即为其账面余额扣减预估坏账损失

后的净额。

企业按财务制度规定计提的坏账准备评估为零。

6、存货

存货包括原质料、仓储商品、发出商品、委托加工物资、周转质料、在产品。

对于存货,按照各类存货特点,别离采用适当的评估要领进行评估。原质料和

在库周转质料以经核实后的账面值明确承认评估值;仓储商品、发出商品按采用逆减法

评估,即按出厂销售价格(不含增值税)减去销售费用和销售税金以及所得税,再

扣减适当的税后利润作为评估值;在产品按照企业资产的实际状况,按核实后的账

面值明确承认评估值;在用周转质料采用成本法评估,即以现行市价为重置价值,按照

周转质料的近况及施用情况确定综合成新率计算评估值。

同时将计提的存货跌价准备评估为零。

二) 非流动资产

1、持久股权投资

我们查阅了持久股权投资的协议、合同、章程、验资报告、企业法人营业执照

等资料,查阅了被投资单位的有关董事会决议、股东会决议,了解了被投资单位的

生产经营情况,获取了被投资单位截至评估基准日的业经审计的管帐生产进度报表。按财务

管帐制度核实,未发现不符情况

评估时,对于投资全资子公司的股权投资,本次按同一规范、同一基准日对被

投资单位进行现场核实和评估,以该家子公司评估后的股东权益中被评估单位所占

份额为评估值。(详见评估说明附件一、附件二,)计算公式为:

持久股权投资评估价值=被投资单位评估后的股东权益×股权比例

2、修建物类固定资产

评估人员在核实权属资料和账面记录及对列入评估范围的修建物进行了现场勘

查的基础上,按照本次评估目的、资料收集情况及待估修建物的用途、近似修建物

的市场情况等,本次评估采用重置成本法进行评估。该类修建物的评估值中不包含

相应土地施用权的评估价值。

重置成本法是通过用现时条件下重新购置或建造一个全新状况的待估修建物所

需的全部成本,减去待估修建物已发生的各项降职,得到的差额作为评估价值的

评估要领。本次评估采用成新扣头的要领来确定待估修建物已发生的各项降职。

计算公式为:

评估价值=重置价值×成新率

A.重置价值的评估

重置价值一般由综合造价、前期及其它费用、修建规费和资金成本组成,结合

评估对象具体情况的差别略有取舍。

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(A) 综合造价

因无法取得完整的修建物竣工决算资料,修建安装工程综合单方造价以近期建

造同类修建物的单方造价为基础,采用类比法进行修正后确定。即以近似工程竣工

决算中的建安工程单价为基础,从结构、层高跨度、基础、扮饰、附属设施五个方

面进行类比修正,得出待估修建物的建安工程类比单价,再按照待估修建物的修建

面积和类比单价计算建安工程综合造价。

类比法可比实例的选择:可比实例一般选取同一地区,不异结构,近期建造的

修建物。选取的顺序为:在同一厂区内与评估对象相似的在近期建造的能用其他方

法得出工程造价的修建物,本公司资料库内该地区相似的修建物,本公司资料库内

该地区附近的相似的修建物,当局有关部门公布的重置造价。

(B) 前期费用和其他费用

首要指前期工作咨询服务费、勘测设计费、造价咨询费、监理费和建设单位管

理费等,结合基本建设的有关规定和被评估单位的实际发生情况,按综合造价的一

定比例计取。

前期及其他费用取费表

项目规范依据

前期工作咨询服务费0.73%计价格[1999]1283 号

勘查设计费1.60%计价格[2002]10 号

造价咨询费0.31%湘价服[2009]81 号

建设单位办理费1.20%财建[2002]394 号

监理费3.00%发改价格[2007]670 号

合计6.84%

(C) 修建规费

首要指白蚁防治费、新型墙健康水平料专项基金、散装水泥专项基金、都会基础设

施配套费和劳保基金等,结合长沙市的有关规定和被评估单位的实际发生情况,按

修建面积每平方米的一定命量计取。

修建规费取费表

项目规范(元/平方米)依据

白蚁防治费2.5湘价费[2008]122 号

新型墙健康水平料专项基金4长政发[2003]10 号

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项目规范(元/平方米)依据

散装水泥专项基金2湘财综字[1999]26 号

都会基础设施配套费58湘价费〔2008〕143 号

劳保基金42长政发[2003]10 号

合计108.5

(D) 资金成本指筹资成本,包括应计利息和开发利润。应计利息指计息周期按

正常建设工期,利率取金融机构同期贷款利率,资金视为在建设期内均匀投入。开

发利润按照长沙市当前近似物业的市场状况和修建物自身的特点,以及修建物的集

中投资年期的长短及预先期待收益情况,确定建安工程造价、前期及其它费用、修建规

费之和的一定比例为开发成本利润率。

B.成新率

(A) 复杂、大型、独特、高价的修建物别离按年限法、完损等级打分法确定成

新率后,经加权平均,确定综合成新率。

a. 年限法

本次评估按直线法确定年限法的基本公式,为:

成新率(K1) =尚可施用年限/(已施用年限+尚可施用年限)×100%

对差别结构类型的修建物的估计经济耐用年限按下述年限确定:

修建物类别耐用年限

钢混结构50 年

钢结构50 年

砖混结构40 年

重要构筑物的经济耐用年限按 30 年计算,其他构筑物经济耐用年限为 20 年。

b. 完损等级打分法

即将修建物分为结构、扮饰和设备等部分,按具体修建物确定其造价比例,然

后将每部分中具体项目结合规范打分,综合打分情况确定每一部分成新,最后以各

部分的成新和所占造价比例加权得出整幢修建物的成新率,用公式表示如下:

完损等级评定系数(K2)=结构部分比重×结构部分完损系数+扮饰部分比重×

扮饰部分完损系数+设备比重×设备完损系数

打分规范参照《有关城镇房屋新旧程度(成新)评定暂行办法》的有关里容。

c. 成新率的确定

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将上述两种要领的计算结果取加权平均值确定综合成新率。

K = A1×K1+A2×K2

此中 A1、A2 别离为加权系数,本次评估 A1、A2 各取 0.5。

(B) 其他修建物的成新率以年限法为基础,结合其实际施用情况、维修调养情

况和评估专业人员现场勘查时的经验判断综合评定。

3、设备类固定资产

按照本次资产评估的特定目的、相干条件和委估设备的特点,确定以重置成本

法为主的评估要领,采用重置成本法进行评估是指首先估测在评估基准日重新建造

一个与评估对象不异的资产所需的成本即重置成本,之后估测被评估资产存在的各

种降职因素,并将其从重置成本中予以扣减而得到被评估资产价值的要领。重置成本

法的基本公式为:

评估价值=重置价值×综合成新率

1) 重置价值的评定

重置价值由设备现行购置价、运杂费、安装调试费、建设期办理费和资本化利

息以及其他费用中的若干项组成。

A. 现行购置价

a. 专用设备通过,查询《2010 机电产品报价手册》等获得现行购价。获得市

场信息后,进行必要的真实性、靠得住性判断,并将参照物有关信息与标的物进行分

析、比较、修正,最后评定现行购置价格;

b. 通用机器设备首要查询《2010 机电产品报价手册》等获得现行购价;对不

能直接获得市价的设备,则先取得近似规格型号设备的现行购价,再用功能成本系

数法、技能进步先辈性系数法及价格指数法等要领对其进行调整。

c. 对台式机、传真机、空调及其他办公设备等则通过向销售商询价,以当前市场

价作为购置价。

d. 车辆:通过上网查询等确定现行购置价。

e. 非标及便宜设备:按照被评设备的设计资料,按现行工程定额、质料市场价

格计算质料费、制造费,再加计设备设计费、必要的税金和合理利润,确定非标设

备及便宜设备的现行购置价。

f. 2009 年 1 月 1 日起,按《中华人民共和国增值税暂行条例》和财税[2008]170

20坤元资产评估有限公司

号文件等现行税法的有关规定,对于 2009 年 1 月 1 日以后投资购入的生产设备的增

值税可用于抵扣而不必资本化。故对于 2008 年 12 月 31 日后购入的机器设备评估时,

现行购置价内不包含增值税;而对于 2008 年 12 月 31 日前购入、截至评估基准日账

面净值仍然较大的设备,适当思量该设备账面净值中尚余增值税因为税前抵扣因素

有可能孕育发生的影响。

计算公式为:设备购置价评估值=设备不含税购置价+(该设备的净值-估计的残

值)/(1+增值率税率)×增值税税率×所得税税率

B. 相干费用

按照设备的具体情况别离确定如下:

a. 运杂费:以设备现行购置价为基数,一般情况下,运杂费费率参照北京科学

技能出版社出版的《资产资产评估常用数据与参数手册》中的机器设备国内运杂费

率参考指标,结合设备体积、重量及所处地区交通条件和生产厂家距离安装地点的

远近而评定具体费率;对现行购置价内已包含运脚的设备,则不再另计运杂费。

b. 安装调试费:以设备现行购置价为基数,按照设备安装调试的具体情况、现

场安装的复杂程度和附件及辅材消耗的情况评定费率。对现行购置价内已包含安装

调试费的设备或不用安装即可施用的设备,不再另计安装调试费。

一般情况下,安装调试费率参照北京科学技能出版社出版的《资产资产评估常

用数据与参数手册》中的机器设备安装调试费率参考指标(见下表),结合实际近似工

程的结算资料阐发后确定。

序号设备类别费率%序号设备类别费率%

1轻型通用设备0.5-1.014电梯10-16

2一般机加工设备0.5-2.015变、配电设备8-15

3大型机加工设备1-416电气设备6-12

4数控机床和紧密加工机床2-417气体压缩机8-14

5铸造设备3-618小灵通总机10-15

6锻造、冲压设备4-819检验测定、试验设备1-4

7起重设备4-1020快装锅炉(以锅炉主机价计算)15-20

8焊接、切割设备0.5-2.021蒸汽锅炉(10 吨/时及以下)35-45

9泵站设备8-1522蒸汽锅炉(20 吨/时及以上)30-40

序号设备类别费率%序号设备类别费率%

10制冷、通风设备8-1223热水锅炉25-30

11集中空调设备5-824电镀、镀装设备5-12

12冷却塔8-1225热处理设备2-5

13工业炉窑及冶炼设备10-2026化工工业专用设备6-15

c. 建设期办理费:包括工程办理费等,按照被评估单位的实际发生情况和湖南

省工程建设其他费用定额,并结合相似规模的同类工程项目的办理费用程度,确定

该设备的建设期办理费率。

d. 资金成本:包括应计利息和利润。应计利息计息周期按正常建设期,利率

取金融机构同期贷款利率,资金视为在建设期内均匀投入。利润利润一般对便宜设

备思量,指投资者在建设期的合理回报,本次评估按照目前设备制造行业利润率情

况,利润率取定为 10%。

应计利息=(购置价+运杂费+安装费+办理费)×利率×1/2×建设工期

e. 车辆费用:车辆的相干费用包括车辆购置附带加上税 10%(小排量车 7.5%)和证照

杂费。

C. 重置价值

重置价值=现行购置价+运杂费+安装调试费+建设期办理费+资金成本

2) 成新率的确定

按照各种设备特点及施用情况,确定设备成新率。

A. 对价值较大、复杂的重要设备,采用综合阐发系数调整法确定成新率。

综合阐发系数调整法,即以施用年限法为基础,先按照被评设备的构成、功能

特性、施用经济性等综合确定经济耐用年限 N,并据此初定该设备的尚可施用年限 n;

再按照现场勘查的设备技能状况,运行状况、环境条件、工作负荷大小、生产班次、

生产效率、产品质量稳定性、维护调养程度以及技能改造、大修等因素加以阐发研

究,确定各调整系数,经进一步调整后综合评定该设备的成新率。

按照以往设备评估实践中的经验总结、数据归类,本公司测定并分类整理了各

类设备相干调整系数的范围,成新率调整系数范围如下:

设备利用系数B1(0.85-1.15)

设备负荷系数B2(0.85-1.15)

设备状况系数B3(0.85-1.15)

环境系数B4(0.80-1.00)

维修调养系数B5(0.90-1.10)

则:综合成新率 K=n/N ×B1×B2×B3×B4×B5×100%

B. 对于价值量较小的设备,以及台式机、传真机、空调等办公设备,首要以施用

年限法为基础,结合设备的施用维修和外观近况,确定成新率。对更新换代速度、

功能性降职快的电子设备,思量技能更新快所造成的经济性降职因素。

年限法计算公式=尚可施用年限/经济耐用年限×100%

C. 车辆的成新率以施用年限法为基础,并思量车辆的已行驶里程、维护调养情

况等综合评定。

四、无形资产--土地施用权

我们通过核对明细账、总账和企业其他财务记录,核实了土地施用权的原始入

账价值和摊销情况。在核实产权归属和账面记录的基础上,我们对列入评估范围的

土地施用权进行了现场勘查。

(1) 土地施用权的价值内涵

对厂区 A、B 两宗出让宗地,按照被评估单位提供资料及评估人员现场踏勘,委

估宗地用途为工业,评估设定用途为工业;在评估基准日 2010 年 10 月 31 日,工业

用地的剩余施用年期别离为 44.10 年和 46.06 年,按上述年期设定施用年期;委估

宗地的实际开发程度为规划红线外基础设施开发程度为“五通”(通上、下水、通路、

通电、通电讯),规划红线内房屋已建成,评估设定的开发程度为宗地红线外“五通”

(通上、下水、通路、通电、通电讯)和宗地红线内场地平整。综上所述,本次评估

宗地地价的内涵是指在评估基准日 2010 年 10 月 31 日,委估宗地在出让权利状况、

设定的土地开发程度、土地用途及土地施用年限条件下的国有土地施用权价格。

⑵ 评估要领的选择

按照《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001),通行的评估要领有市场比较

法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估要领的

选择应按照地价评估的技能规程,结合评估师收集的有关资料,按照长沙市工业用

地市场情况并结合评估对象的具体条件、用地性质及评估目的等,选择适当的评估

要领。因为评估对象为位于长沙天心区环保工业园的工业用地,有较健全的基准地

价体系,且土地市场较为活跃,因此,本次评估拟采用市场比较法和基准地价系数

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